Vor 2020 galt das Homeoffice als Ausnahme, als Privileg einzelner Branchen oder als Notlösung für Tage, an denen man auf den Techniker wartete. Was dann kam, kennt jeder: Innerhalb weniger Wochen arbeitete ein erheblicher Teil der deutschen Erwerbstätigen von zu Hause. Laut Statistisches Bundesamt arbeiteten auf dem Höhepunkt der Pandemie rund 25 Prozent aller Erwerbstätigen ausschließlich oder überwiegend im Homeoffice. Dieser Anteil ist seither gesunken, aber nicht auf das Ausgangsniveau zurückgekehrt. Hybride Arbeitsmodelle sind geblieben, und sie haben die Vorstellungen vieler Menschen darüber, was ein gutes Zuhause ausmacht, dauerhaft verschoben.
Mehr Platz, anderer Platz
Die offensichtlichste Konsequenz: Wer acht Stunden täglich in der eigenen Wohnung arbeitet, braucht Raum dafür. Ein separates Arbeitszimmer, das früher als Luxus galt, ist für viele Haushalte zur Grundvoraussetzung geworden. Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern sind gefragter als zuvor, während kleine Einheiten unter 50 Quadratmetern an Attraktivität verloren haben, sofern sie keine clevere Raumaufteilung bieten.
Dabei geht es nicht nur um Quadratmeter. Schallschutz spielt eine viel größere Rolle als früher. Wer Videocalls führt, während Partner oder Kinder ebenfalls zu Hause sind, braucht eine Wohnung, in der sich Räume akustisch trennen lassen. Auch natürliches Licht hat als Kriterium an Gewicht gewonnen: Kellergeschosse und fensterarme Grundrisse fallen bei der Suche früher heraus als noch vor fünf Jahren.
Der Zug aus dem Zentrum
Wer täglich ins Büro pendelt, zahlt gerne für eine kurze Fahrtzeit. Wer nur zwei oder drei Tage pro Woche pendelt, rechnet anders. Das Ergebnis ist eine Verschiebung der Nachfrage weg von teuren Innenstadtlagen hin zu Umland und Kleinstädten. Dieser Effekt ist in vielen deutschen Ballungsräumen messbar.
Regionen, die früher als zu weit vom Büro entfernt galten, erleben eine neue Aufmerksamkeit. Das betrifft das Umland von München genauso wie das Berliner Speckgürtel oder die Peripherie des Ruhrgebiets. Immobilienmakler Planegg berichten, dass Anfragen aus dem Stadtgebiet München selbst nach dem Ende der Pandemiebeschränkungen nicht wieder auf das alte Niveau zurückgegangen sind. Der Radius, den Kaufinteressenten akzeptieren, hat sich dauerhaft ausgeweitet. Auch Immobilien in Planegg werden zunehmend nachgefragt.
Gleichzeitig ist der Effekt nicht so homogen, wie manche Prognosen von 2020 suggerierten. Die vollständige Entvölkerung der Innenstädte ist ausgeblieben. Wer ein lebendiges urbanes Umfeld schätzt, kurze Wege zu Restaurants, Kulturangeboten und sozialen Kontakten will, bleibt in der Stadt. Die Nachfrage hat sich differenziert, nicht einfach verlagert.
Garten, Balkon, Außenfläche
Ein weiterer konkreter Effekt des Homeoffice-Trends: Außenflächen werden anders bewertet. Wer früher nur abends und am Wochenende zu Hause war, nutzte Balkon oder Garten für Freizeitaktivitäten. Wer jetzt auch tagsüber zu Hause arbeitet, schätzt die Möglichkeit, die Mittagspause draußen zu verbringen oder nachmittags kurz an der frischen Luft zu sein.
Entsprechend gestiegen ist die Zahlungsbereitschaft für Objekte mit Garten oder großem Balkon. Dachterrassen, die früher primär als Statussymbol galten, werden jetzt sachlich begründet nachgefragt. Erdgeschosswohnungen mit eigenem Gartenanteil haben in der Beliebtheit deutlich zugelegt, obwohl sie früher wegen des fehlenden Ausblicks und der Sichtbarkeit von der Straße weniger begehrt waren.
Infrastruktur am Wohnort gewinnt an Bedeutung
Wer täglich ins Büro fährt, erledigt viele Alltagsdinge auf dem Weg oder in der Mittagspause in der Stadt. Wer überwiegend von zu Hause arbeitet, ist auf die Infrastruktur am Wohnort angewiesen. Supermärkte, Ärzte, Apotheken, Cafés, Sportstätten: Sie alle rücken in der Bewertung eines Wohnstandorts nach oben.
Das hat Konsequenzen für die Attraktivität bestimmter Siedlungstypen. Ein Einfamilienhaus in einer reinen Schlafsiedlung ohne eigene Nahversorgung verliert an Attraktivität, wenn man dort nicht nur schläft, sondern auch arbeitet, einkauft und Freizeit verbringt. Ortschaften mit einem funktionierenden Ortskern, einem Wochenmarkt und einem breiten Dienstleistungsangebot profitieren hingegen.
Breitband als Kaufkriterium
Kein Homeoffice ohne stabile Internetverbindung. Was für viele selbstverständlich klingt, ist in Deutschland keineswegs überall gegeben. Laut Bundesnetzagentur verfügen noch nicht alle Haushalte im ländlichen Raum über Glasfaseranschlüsse oder leistungsfähige Alternativtechnologien. Die Verfügbarkeit von Breitbandinternet ist deshalb für einen wachsenden Teil der Kaufinteressenten ein handfestes Ausschlusskriterium geworden. Makler berichten, dass potenzielle Käufer die Verbindungsqualität inzwischen ebenso früh abfragen wie die Heizungsart oder den Energieausweis.
Was sich für Vermieter und Verkäufer ändert
Aus der Perspektive von Eigentümern und Vermietern bedeutet der Wandel zweierlei. Wer Objekte mit den oben genannten Merkmalen besitzt, großzügige Grundrisse, Außenfläche, gute Nahversorgung, stabiles Internet, erzielt unter sonst gleichen Bedingungen höhere Preise als vor fünf Jahren. Wer Objekte vermietet oder verkauft, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, muss mit längeren Vermarktungszeiten oder Preiszugeständnissen rechnen.
Für Vermieter lohnt es sich zu prüfen, ob kleine Optimierungen einen Unterschied machen. Ein separater Raum, der bisher als Abstellkammer genutzt wurde, kann als Arbeitszimmer hervorgehoben werden. Die Installation eines modernen Kabelanschlusses oder die Prüfung der Glasfaserverfügbarkeit kostet wenig und verbessert die Vermarktungsaussichten spürbar.
Ein struktureller Wandel, kein Trend
Es gibt Anzeichen dafür, dass die veränderten Anforderungen an Wohnimmobilien dauerhaft sind. Unternehmen haben ihre Büroflächen reduziert und flexible Arbeitsmodelle in Betriebsvereinbarungen verankert. Beschäftigte haben sich an die neue Situation gewöhnt und wollen die gewonnene Flexibilität nicht mehr aufgeben. Neue Arbeitnehmer verhandeln Homeoffice-Optionen als Standardbestandteil ihres Arbeitsvertrags.
Der Immobilienmarkt passt sich an diese Realität an, wenn auch langsam. Neubauprojekte berücksichtigen den Arbeitszimmerbedarf heute häufiger als noch 2018. Grundrissplaner denken über akustische Zonierung nach. Und wer heute kauft oder mietet, stellt andere Fragen als eine Generation zuvor. Die Veränderung ist nicht spektakulär, aber sie ist grundlegend.
