Einfacher Untermietvertrag: Vorlage mit Erklärungen

Du willst ein Zimmer oder deine ganze Wohnung für eine Weile weitergeben und suchst einen einfachen Untermietvertrag als Vorlage? Unten findest du ein vollständiges Muster zum Kopieren, Ausfüllen und Ausdrucken. Die Felder in eckigen Klammern ersetzt du durch eure Angaben. Danach erklären wir jede Klausel, die Rolle des Vermieters, den Unterschied zwischen möblierter und unmöblierter Untermiete und die Anmeldung beim Bürgeramt.

Wichtig: Dieser Artikel und die Vorlage sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Bei Streit oder Sonderfällen helfen Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein oder eine Anwältin für Mietrecht.

Einfacher Untermietvertrag Vorlage zum Kopieren

Das folgende Muster passt für den häufigsten Fall: Du bist Hauptmieter, wohnst selbst weiter in der Wohnung und vermietest ein Zimmer an eine Person. Für die Untervermietung der ganzen Wohnung passt du § 1 und § 4 an (Hinweise dazu stehen in den Erläuterungen).

Zum Ausdrucken kopierst du den Kasten in ein Textprogramm, füllst die Klammern aus und speicherst ihn bei Bedarf als PDF. Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.

Was die einzelnen Klauseln regeln

Jede Klausel der Vorlage beantwortet eine Frage, über die es in Wohngemeinschaften oft Streit gibt: Was genau ist gemietet, wie lange, zu welchem Preis und wie endet es. Je genauer ihr diese Punkte festhaltet, desto weniger müsst ihr später aus dem Gedächtnis rekonstruieren.

§ 1 Mietgegenstand

Beschreibe das Zimmer so, dass eine dritte Person es eindeutig findet. Wichtig ist die Trennung zwischen alleiniger Nutzung (das Zimmer) und Mitbenutzung (Küche, Bad). Bei möblierter Vermietung gehört eine Inventarliste dazu, am besten mit Zustand und Fotos. Vermietest du die ganze Wohnung, schreibst du in Absatz 1 „die gesamte Wohnung mit [Anzahl] Zimmern“ und streichst Absatz 2.

§ 2 Erlaubnis des Vermieters

Diese Klausel schützt beide Seiten. Der Untermieter sieht schwarz auf weiß, dass er nicht ohne Wissen des Eigentümers einzieht. Der Hauptmieter dokumentiert, dass er die Pflicht aus § 540 BGB erfüllt hat. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

§ 3 Mietbeginn und Mietdauer

Ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsmöglichkeit ist meist die einfachere Wahl. Eine feste Befristung ist bei Wohnraum nur eingeschränkt möglich: Nach § 575 BGB braucht es dafür einen gesetzlichen Grund, zum Beispiel dass der Hauptmieter die Räume danach wieder selbst bewohnen will, und dieser Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet. Ausgenommen von dieser Regel sind unter anderem Räume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, und das möblierte Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters (§ 549 Abs. 2 BGB).

§ 4 Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), also mit Unterschrift auf Papier. Welche Frist gilt, hängt von der Art der Untermiete ab; die Übersicht steht weiter unten. Abweichungen vom Gesetz zum Nachteil des Untermieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Das betrifft kürzere Fristen für die Kündigung durch den Hauptmieter ebenso wie längere Fristen für die Kündigung durch den Untermieter. Längere Fristen für die Kündigung durch den Hauptmieter dürft ihr vereinbaren.

§ 5 Miete und Nebenkosten

Bei Zimmern in WGs ist eine Pauschale üblich, weil eine echte Nebenkostenabrechnung für einzelne Zimmer aufwendig ist. Der Nachteil: Steigen die Heizkosten stark, trägt der Hauptmieter das Risiko. Wer lieber abrechnet, schreibt „Vorauszahlung“ statt „Pauschale“ und vereinbart eine jährliche Abrechnung nach einem festen Schlüssel, etwa Personen oder Quadratmeter.

§ 6 Kaution

Die Regeln zur Mietsicherheit aus § 551 BGB gelten auch für Untermieter: höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Nebenkosten, Zahlung in drei Raten möglich, Anlage getrennt vom eigenen Vermögen. Ein eigenes Kautionssparbuch oder Mietkautionskonto erfüllt diese Pflicht.

§ 7 Nutzung und Hausordnung

Hier gehört alles hin, was das Zusammenleben betrifft. Der Hauptmieter ist selbst an seinen Hauptmietvertrag gebunden. Verbietet dieser zum Beispiel Hunde, kann er sie dem Untermieter nicht erlauben.

§ 8 Schäden

Gegenüber dem Vermieter haftet der Hauptmieter für Schäden, die der Untermieter verursacht, und zwar auch dann, wenn die Untervermietung erlaubt war (§ 540 Abs. 2 BGB). Die Klausel stellt klar, dass der Hauptmieter sich diese Kosten vom Untermieter zurückholen kann. Eine private Haftpflichtversicherung des Untermieters ist deshalb sinnvoll.

§ 9 bis § 12

Die Rückgabeklausel vermeidet Streit über Zustand und Schlüssel. Ein kurzes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug, mit Datum und Unterschrift beider Seiten, ist dafür der beste Beleg. Die Meldeklausel erinnert an die gesetzliche Pflicht zur Wohnungsgeberbestätigung. Unter „Sonstiges“ notiert ihr alles, was nicht in die übrigen Paragrafen passt.

Brauchst du die Erlaubnis des Vermieters?

Ja. Nach § 540 Abs. 1 BGB darf ein Mieter die Wohnung oder einen Teil davon nur mit Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen. Das gilt für ein einzelnes Zimmer genauso wie für die ganze Wohnung. Keine Erlaubnis brauchst du nach Darstellung des Berliner Mietervereins für Ehepartner, eigene Kinder und Eltern; nichteheliche Lebensgefährten und Geschwister benötigen dagegen eine Erlaubnis. Eingetragene Lebenspartner werden wie Ehegatten behandelt.

Ob du einen Anspruch auf die Erlaubnis hast, regelt § 553 BGB. Er besteht, wenn du einen Teil der Wohnung untervermieten willst und nach Abschluss deines Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist, zum Beispiel weil dein Partner ausgezogen ist und du die Miete allein nicht mehr tragen kannst, oder weil du beruflich für einige Monate woanders arbeitest. Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist sie nur mit einer höheren Miete zumutbar, kann er die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen.

Für die ganze Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, darfst du deinen eigenen Mietvertrag aber mit der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und unter Umständen die Kündigung des eigenen Mietvertrags. Für den Untermieter heißt das: Endet der Hauptmietvertrag, muss er in der Regel ebenfalls ausziehen.

Muster: Anfrage auf Erlaubnis zur Untervermietung

Die Anfrage stellst du am besten schriftlich, damit du sie später belegen kannst. Ein kurzer Text reicht:

Den Namen des Untermieters solltest du nennen, denn der Vermieter darf prüfen, ob in dessen Person ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung liegt.

Möbliert oder unmöbliert: Was ändert sich?

Entscheidend ist eine Konstellation: Vermietest du ein Zimmer in der Wohnung, in der du selbst lebst, und hast du es überwiegend möbliert, gelten nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB viele Schutzvorschriften nicht. Das gilt nicht, wenn das Zimmer dauerhaft an eine Familie oder ein Paar mit gemeinsamem Haushalt vermietet wird. In allen anderen Fällen hat der Untermieter weitgehend den normalen Mieterschutz.

Situation	Kündigung durch Hauptmieter	Kündigungsgrund nötig?	Mietpreisbremse
Möbliertes Zimmer in deiner selbst bewohnten Wohnung	spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB)	nein	gilt nicht
Unmöbliertes Zimmer in deiner selbst bewohnten Wohnung	gesetzliche Frist, verlängert um drei Monate (§ 573a Abs. 2 BGB)	nein	gilt, wo sie eingeführt ist
Ganze Wohnung, du wohnst nicht mit	gesetzliche Frist von knapp drei Monaten, nach fünf und acht Jahren länger (§ 573c Abs. 1 BGB)	ja, berechtigtes Interesse (§ 573 BGB)	gilt, wo sie eingeführt ist

Der Untermieter selbst kann in allen Fällen mit der gesetzlichen Frist kündigen, beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters ebenfalls bis zum 15. zum Monatsende. Eine Möblierung rechtfertigt außerdem einen Zuschlag auf die Miete; schreib ihn in § 5 getrennt aus, damit nachvollziehbar bleibt, wofür er gezahlt wird.

Wie viel Miete darfst du als Hauptmieter verlangen?

Die Untermiete wird frei vereinbart und darf grundsätzlich auch über deinem eigenen Anteil an der Miete liegen. Grenzen setzen die Mietpreisbremse in Gebieten, in denen sie gilt (außer beim möblierten Zimmer in deiner eigenen Wohnung), und das Verbot der Mietpreisüberhöhung. Bei Sozialwohnungen gelten zusätzliche Regeln.

Ein faires Vorgehen: Teile die Gesamtmiete nach Zimmergröße und Nutzung auf, rechne einen nachvollziehbaren Möblierungszuschlag hinzu und schlage einen eventuellen Untermietzuschlag des Vermieters anteilig auf. So kannst du die Höhe jederzeit begründen.

Kaution, Kündigung und das Ende des Hauptmietvertrags

Der Untermietvertrag hängt am Hauptmietvertrag. Endet dein Mietverhältnis mit dem Vermieter, kann dieser nach § 546 Abs. 2 BGB die Räume auch vom Untermieter herausverlangen, selbst wenn euer Untermietvertrag noch läuft. Der Untermieter kann dann unter Umständen Schadensersatz vom Hauptmieter verlangen, aber nicht in den Hauptmietvertrag eintreten.

Deshalb gehört in § 4 der Vorlage die Pflicht, den Untermieter sofort zu informieren. Als Hauptmieter solltest du dem Untermieter rechtzeitig selbst kündigen, wenn du deine Wohnung aufgibst.

So sieht eine einfache Kündigung des Untermieters aus

Die Kündigung übergibst du am besten persönlich gegen Empfangsbestätigung oder per Einwurf-Einschreiben, damit der Zugang nachweisbar ist.

Zur Kaution: Rückzahlen musst du sie, sobald feststeht, dass keine Forderungen mehr offen sind. Ein Übergabeprotokoll beim Auszug, in dem ihr Schäden und Zählerstände festhaltet, verkürzt diese Phase deutlich. Steht für dich selbst ein Umzug an, helfen dir die Hinweise, wie du seriöse Umzugsunternehmen online findest, und ein Plan, um die Wohnung vorher zu entrümpeln.

Anmeldung: Wer stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus?

Bei Untermiete stellt in der Regel der Hauptmieter die Wohnungsgeberbestätigung aus, denn er überlässt die Räume. Das bestätigt auch das Verwaltungsportal des Bundes. Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug beim Bürgeramt anmelden (§ 17 Abs. 1 Bundesmeldegesetz) und braucht dafür diese Bestätigung.

Nach § 19 Abs. 3 BMG enthält sie:

• Name und Anschrift des Wohnungsgebers, also deinen Namen als Hauptmieter
• Name des Eigentümers, wenn er nicht der Wohnungsgeber ist, also deinen Vermieter
• die Art des Meldevorgangs (Einzug) mit Einzugsdatum
• die Anschrift der Wohnung
• die Namen der Personen, die einziehen

Viele Städte bieten dafür ein Formular an. Eine Gefälligkeitsbescheinigung für jemanden, der gar nicht einzieht, ist nach § 19 Abs. 6 BMG verboten.

Hauptmietvertrag und Untermietvertrag im Vergleich

Kriterium	Hauptmietvertrag	Untermietvertrag
Vertragsparteien	Vermieter und Hauptmieter	Hauptmieter und Untermieter
Haftung gegenüber dem Vermieter	Hauptmieter für die gesamte Wohnung	keine direkte vertragliche Haftung; der Hauptmieter haftet für Schäden des Untermieters
Kündigungsfristen	gesetzliche Fristen und Kündigungsschutz	gleich, außer beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters (bis zum 15. zum Monatsende)
Kaution	an den Vermieter, höchstens drei Kaltmieten	an den Hauptmieter, ebenfalls höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten
Wohnungsgeberbestätigung	vom Vermieter	vom Hauptmieter
Laufzeit	unabhängig	endet faktisch mit dem Hauptmietvertrag

Wenn du als Hauptmieter dein Zimmer frisch für einen neuen Mitbewohner herrichtest, findest du Anregungen in unseren Ideen zur Wohnraumgestaltung. Und weil in WGs oft über Lüften und Heizen gestritten wird, lohnt ein Blick auf die Tipps zum Raumklima.

Häufige Fragen zum einfachen Untermietvertrag

Muss ein Untermietvertrag schriftlich sein?

Nein, auch ein mündlicher Untermietvertrag ist wirksam. Bei einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr ohne Schriftform gilt er nach § 550 BGB aber als unbefristet. Schriftlich ist ohnehin klüger, weil du Miete, Kaution und Absprachen nur so belegen kannst.

Kann ich die Vorlage als PDF nutzen oder ausdrucken?

Ja. Kopiere den Vertragstext in ein Textprogramm, ersetze alle eckigen Klammern und streiche nicht passende Varianten. Danach speicherst du ihn als PDF oder druckst ihn zweimal aus. Leere Klammern oder offene Varianten im unterschriebenen Exemplar sorgen später für Streit.

Kann ich als Untermieter Wohngeld bekommen?

Wohngeld kann nach § 3 Wohngeldgesetz beantragen, wer Wohnraum gemietet hat und selbst nutzt; ein Untermietvertrag ist ein solcher Mietvertrag. Ob und wie viel du bekommst, prüft die Wohngeldstelle anhand von Einkommen und Miete. Für den Antrag hilft es, wenn Grundmiete und Nebenkosten in § 5 getrennt ausgewiesen sind.

Was gilt bei Untervermietung über Ferienportale?

Die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste ist etwas anderes als ein Untermietverhältnis. Auch dafür brauchst du die Erlaubnis des Vermieters, einen Anspruch darauf hast du in der Regel nicht. Viele Städte haben zudem eigene Regeln gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum, die du vorher bei deiner Stadtverwaltung prüfen solltest.